Tại sao 11 dự án của Novaland vẫn bị TP.HCM “giam” sổ hồng?

Đằng sau “thành tích” của Sở Tài nguyên và Môi trường

Ngày 10/9, tại Hội thảo “Tắc tiền sử dụng đất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, một trong những bức xúc lớn nhất hiện nay của cư dân chung cư chính là chuyện chậm cấp sổ hồng. Việc chậm trễ không chỉ kéo dài trong 5-10 năm, mà cá biệt có những dự án đến hơn 20 năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất để được cấp sổ hồng.

Có mặt tại hội thảo, đại diện cư dân chung cư Lexington Residence (dự án do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư) cho biết, thời gian qua toàn thể cư dân đã tốn rất nhiều thời gian công sức vì mòn mỏi chờ đợi sổ hồng.

“Là người mua nhà, chúng tôi mong muốn được sớm cầm trên tay cuốn sổ hồng để có thể chuyển nhượng, cho tặng hoặc được công nhận đó là tài sản từ mồ hôi công sức của mình. Thực tế có nhiều người dân sau khi qua đời vẫn chưa được cầm trong tay cuốn sổ hồng. Đó là điều hết sức tàn nhẫn đối với cư dân chúng tôi”, vị đại diện cư dân bức xúc.

Cũng theo cư dân, lo lắng nhất là những người dồn hết tài sản hoặc vay tiền để mua căn hộ mà chờ hoài vẫn không có được quyền làm chủ. “Hãy thấu hiểu cho nỗi khổ của cư dân chúng tôi. Hãy làm thế nào đó giải quyết được sổ hồng cho cư dân nhanh nhất. Chúng tôi chỉ là người mua nhà hợp pháp và cần phải được hưởng quyền lợi chính đáng. Nếu không thể, sắp tới cư dân sẽ tiếp tục làm đơn kiện chính quyền”, đại diện cư dân nói.

Thống kê sơ bộ của HoREA có 63 dự án tại TP.HCM với hơn 30.000 căn hộ và officetel chậm cấp sổ hồng. Đáp lại những bức xúc của hàng chục ngàn hộ dân và doanh nghiệp, ngày 15/9, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức buổi lễ trao 1.000 “sổ hồng tượng trưng”, cho 16 dự án ngoài danh sách này.

Tại buổi lễ, nhiều “thành tích” ấn tượng được chính Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng nêu lên. Trong đó, nổi bật nhất là thông tin tính đến tháng 8/2020, thành phố đã cấp được hơn 1,5 triệu giấy chứng nhận, đạt tỉ lệ hơn 97%.

Một con số quá tuyệt vời, xua tan đi những thông tin tiêu cực về việc chậm cấp sổ hồng! Tuy nhiên, thời điểm thống kê đã bị che giấu. Và sự thật cũng đã bị phơi bày ngay sau đó.

Theo HoREA, con số hơn 1,5 triệu giấy chứng nhận được cấp là cộng dồn từ năm 1993 đến nay. Số liệu này không liên quan trực tiếp đến việc đánh giá hiệu quả và chất lượng công tác giải quyết cấp “sổ hồng” dự án nhà ở tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Vậy phải chăng ông Nguyễn Toàn Thắng cố tình nhận “nhầm” thành tích từ nhiều nhiệm kỳ trước, để che lấp sự trì trệ trong nhiệm kỳ ông làm Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường?

Lãnh đạo gỡ khó hay đẩy doanh nghiệp vào vũng lầy?

Như Reatimes đã phản ánh trong bài “Sổ hồng” to nhất Việt Nam và “bệnh” thành tích, HoREA cho rằng, việc Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức “Lễ” trao 1.000 “sổ hồng” cho chủ đầu tư không thực sự cần thiết và tốn kém thêm ngân sách nhà nước.

Cũng theo HoREA, cùng một mặt bằng pháp luật như nhau, nhưng các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương vẫn giải quyết thông suốt việc cấp “sổ hồng” các dự án nhà ở thương mại, chỉ “vướng” tại TP.HCM. Điều này thể hiện “bất cập” trong công tác “thực thi pháp luật”, cần được UBND TP.HCM ban hành “quy trình chuẩn” về xác định giá đất, thẩm định giá đất, ban hành quyết định tiền sử dụng đất, để các Sở, ngành phối hợp thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại.

Mặt khác, những vướng mắc hiện tại mà doanh nghiệp và người dân mắc phải đều có phần trách nhiệm của chính quyền TP.HCM. Điển hình là 11 dự án của Tập đoàn Novaland.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland chia sẻ, đơn vị đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP.HCM. Trong quá trình phát triển, công ty gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp chủ quyền cho cư dân…

"Đơn cử, doanh nghiệp có một dự án đưa vào sử dụng thời điểm năm 2017 - 2018, chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất và được UBND TP chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất.Thế nhưng đến nay thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành.

Thậm chí, một dự án khác công ty đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho người dân, nhưng đến nay hồ sơ vẫn nằm chờ", ông Huy nói.

Nhìn lại lịch sử, thời điểm cuối năm 2017, Chủ tịch UBND TP.HCM, ông Nguyễn Thành Phong là người đã mạnh dạn với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bằng việc “tạm nộp” tiền sử dụng đất. Cơ chế này hoàn toàn không có trong quy định pháp luật, và chỉ một số ít doanh nghiệp được hưởng, trong đó có Tập đoàn Novaland.

Sau khi “tạm nộp” tiền sử dụng đất, hàng loạt dự án của Novaland lại được Sở Xây dựng TP.HCM ưu ái cấp phép xây dựng, dù chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Theo các chuyên gia, dù Sở Xây dựng TP.HCM vận dụng quy định nào để cấp phép, thì căn cứ vào Luật Đất đai cũng không tránh được sử dụng đất sai mục đích.

Như vậy, xét về quá trình xử lý thủ tục hành chính, những hậu quả ngày hôm nay khách hàng và Tập đoàn Novaland phải gánh chịu, về việc bị “giam” sổ hồng, sẽ không thể xảy ra, nếu không có những ưu ái của chính quyền từ những năm trước đây.

Sự bế tắc kéo dài trong việc cấp sổ hồng kéo theo tranh chấp, khách hàng treo băng rôn, uy tín doanh nghiệp bị tổn hại nghiêm trọng… Nếu chính quyền không có sự ưu ái cho doanh nghiệp “tạm nộp” tiền sử dụng đất; cấp phép xây dựng chưa chuyển mục đích sử dụng đất; cho phép bán nhà hình thành trong tương lai khi dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính… thì Novaland và hàng chục ngàn khách hàng sẽ không lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan như hiện tại.

Điều này khiến dư luận đặt dấu hỏi ngược lại liệu lãnh đạo thành phố và các sở ngành gỡ khó hay đẩy doanh nghiệp vào vũng lầy? Câu trả lời thỏa đáng cho Novaland và những doanh nghiệp trong hoàn cảnh tương tự phải là hành động thiết thực, chứ không phải là buổi lễ trao 16 “sổ hồng” to nhất Việt Nam, như đã từng được Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức.

Cần minh bạch quy trình và hồ sơ định giá đất, tránh “cưa đôi, cưa ba”

Theo HoREA, quy trình định giá đất hiện tại có nhiều điểm bất lợi cho doanh nghiệp, dễ dẫn đến tình trạng “cưa đôi, cưa ba” tiền sử dụng đất. Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp bị làm gây khó dễ mà còn dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước vào túi những cá nhân trục lợi, tham nhũng khi thực thi công vụ.

Các chuyên gia cho rằng, với những dự án đã bán hàng và bàn giao căn hộ như trường hợp của Novaland, việc xác định doanh thu thực tế sẽ thuận lợi hơn rất nhiều so với câu chuyện tính doanh thu dự kiến, trong phương pháp thặng dư. Đây là yếu tố thuận lợi để đẩy nhanh việc định giá tiền sử dụng đất, giảm thiểu các sai sót. Khi có doanh thu thực tế để đưa vào phương pháp thặng dư thì câu chuyện định giá sẽ minh bạch và nhanh chóng hơn bao giờ hết. Việc minh bạch quy trình và hồ sơ định giá đất cũng là cách để lấy lại lòng tin của người dân, tránh những dư luận xấu như thời gian qua.

Được biết, trong số 11 dự án của Novaland đang bị chậm cấp sổ hồng, ngoài những dự án chưa định giá đất, có những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho dự án. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa được xem xét cấp GCN cho người dân của dự án.

Theo đó có 3 dự án chung tình trạng pháp lý là Golden Mansion (119 Phổ Quang, phường 9, quận Phú Nhuận), Newton Residence (38 Trương Quốc Dung, phường 8, quận Phú Nhuận) và Orchard Parview (130-132 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận). Cả 3 dự án này đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất dự án, Sở Tài nguyên Môi trường đã triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất, tuy nhiên đến nay vẫn chưa hoàn tất.

Ngày 27/12/2017, UBND TP cho phép được tạm nộp tiền sử dụng đất của 3 dự án với số tiền lần lượt là 232,5 tỷ; 130 tỷ; 128 tỷ và Công ty đã hoàn tất tạm nộp. Hiện nay công tác định giá tiền sử dụng đất của cả 3 dự án đang bị tạm dừng bởi văn bản số 5630 ngày 15/12/2018 của UBND TP để chờ rà soát pháp lý.

Dự án Kingston, số 146 Nguyễn Văn Trỗi và 223-223B Hoàng Văn Thụ, phường 8, quận Phú Nhuận, do Công ty Cổ phần Nova Princess Residence là chủ đầu tư: đã được duyệt phương án giá đất theo giá thị trường tại Quyết định 6096 ngày 20/11/2017; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ tháng 12/2017, và được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho dự án. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa được xem xét cấp GCN cho người dân của dự án.

Dự án Garden Gate, số 8 Hoàng Minh Giám, phường 9, quận Phú Nhuận, do Công ty Cổ phần Nova Festival là chủ đầu tư: Dự án đã được duyệt phương án giá đất theo giá thị trường tại Quyết định 6541 ngày 14/12/2016; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ tháng 1/2017, tuy nhiên đến nay vẫn chưa được xem xét cấp GCN cho dự án.

Dự án Botanica Premier, số 108-112B-114 Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình, do Công ty TNHH Nova Sasco chủ đầu tư: Ngày 22/12/2016, UBND TP đã ban hành Quyết định số 6675 về chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở tài nguyên Môi trường đã triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất, tuy nhiên đến nay vẫn chưa hoàn tất. Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính đang chờ ý kiến của Sở Tư pháp về rà soát nguồn gốc đất.

Dự án Richstar, số 239-241 và 278 đường Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú, do Công ty CP Nova Richstar là chủ đầu tư: Hội đồng Thẩm định giá Thành phố đã thống nhất giá trị tiền sử dụng đất và yêu cầu Sở Tài nguyên Môi trường có báo cáo rà soát nguồn gốc đất trước ngày 26/2/2019 để trình quyết định duyệt giá tiền sử dụng đất.

Dự án Golf Park, phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, do Công ty CP Đầu tư Địa ốc No Va là chủ đầu tư: Ngày 4/8/2016, UBND TP ban hành QĐ 3967 chấp thuận sử dụng đất dự án. Ngay sau đó, Sở Tài nguyên Môi trường đã triển khai thủ tục định giá tiền sử dụng đất, tuy nhiên đến nay vẫn chưa hoàn tất.

Dự án Saigon Royal Residence, số 34-35 Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4, do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng là chủ đầu tư: Tháng 12/2016 đã nộp hồ sơ xin giao đất/ chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành.

Dự án The Tresor Residence, số 39-39B Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4, do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Nova Phúc Nguyên là chủ đầu tư: Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo xác nhận số 3584-XN-CCTQ4.TB giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế Quận 4 và dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Dự án đã được Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng nghiệm thu theo văn bản số 262-GĐ-GĐ1 về việc kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho khách hàng mua nhà của dự án.

Dự án Rivergate Residence, 151-155 Bến Vân Đồn, phường 6 quận 4, do Công ty TNHH Nova Rivergate chủ đầu tư: Đã có quyết định duyệt phương án giá đất số 5040/QĐ-UBND ngày 9/11/2018 của UBND TP. Tuy nhiên Sở Tài nguyên Môi trường vẫn chưa chuyển thông tin để Cục thuế Thành phố xác định số tiền để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính.