Từ cuối tháng 2 đến nay, ông lớn Apple liên tục tuyển dụng nhiều vị trí nhân sự tại Hà Nội và TP.HCM, cho thấy kế hoạch chuyển dịch dây chuyền sản xuất của "táo khuyết" từ Trung Quốc sang Việt Nam đang được đẩy mạnh.
Trong thời gian qua, hàng loạt doanh nghiệp sản xuất lớn cho Apple đã xuất hiện tại Việt Nam như Foxcon, GoerTek, Pegatron... với những khoản đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD. Đặc biệt, Wistron Corporation, một trong những đối tác sản xuất lớn của "táo khuyết" đến từ Đài Loan, mới phát triển 2 dự án tại KCN Đồng Văn 3 tỉnh Hà Nam với tổng vốn đầu tư khoảng 333 triệu USD.
Đây là thương vụ đầu tư vào khu công nghiệp có giá trị lớn nhất trong 9 tháng đầu năm 2020 tại khu vực phía Bắc.
Theo thống kê từ Sách trắng Bất động sản công nghiệp 2020 của Savills Việt Nam, trong tổng số 20 giao dịch tiêu biểu ở vùng kinh tế phía Bắc và phía Nam tính đến hết quý III, ghi nhận chủ yếu là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, Hong Kong, Đài Loan và Singapore.
Trong đó, 8 dự án của các nhà đầu tư Hong Kong với tổng vốn đầu tư gần 700 triệu USD. Các dự án này phân bố ở các KCN thuộc nhiều tỉnh thành như Quảng Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Tây Ninh, Đồng Nai, Bình Dương. Đặc biệt, dự án của Texhong Knitting tại KCN Hải Hà (Quảng Ninh) có vốn đầu tư lên đến 214 triệu USD và dự án của Jinyu Tire tại KCN Phước Đông (Tây Ninh) có mức đầu tư 300 triệu USD.
Bốn dự án do nhà đầu tư Trung Quốc phát triển với tổng giá trị 300 triệu USD. Dòng vốn đầu tư này tập trung ở các khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng), Hòa Phú (Bắc Giang), Nam Tân Uyên (Bình Dương) và Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu). Trong đó dự án của Universal Scientific Technology tại KCN Đình Vũ (Hải Phòng) có tổng vốn đầu tư lên đến 200 triệu USD.
Ba giao dịch của nhà đầu tư Đài Loan chỉ tập trung tại hai khu công nghiệp phía Bắc là Đồng Văn 3 (Hà Nam) và Đông Mai (Quảng Ninh) và giá trị các thương vụ này đạt hơn 380 triệu USD. Trong đó, riêng khoản đầu tư của Wistron Corporation chiếm khoảng 333 triệu USD.
Nhà đầu tư Singapore đầu tư hai dự án tại khu công nghiệp Bỉm Sơn (Thanh Hóa) và Bàu Bàng (Bình Dương), tổng giá trị 2 thương vụ này đạt 90 triệu USD.
Các giao dịch còn lại đến từ Nhật Bản, Thái Lan (tại khu công nghiệp Bình Minh (Vĩnh Long), còn nhà đầu tư Hàn Quốc có một thương vụ là dự án tại khu công nghiệp Đồng Văn 4 (Hà Nam) với giá trị 20 triệu USD.
Các giao dịch có giá trị trên 50 triệu USD tập trung chủ yếu ở vùng kinh tế phía Bắc. Các dự án của nhà đầu tư ngoại thuộc lĩnh vực sản xuất hoặc gia công tập trung vào những nhóm ngành: Dệt may và may mặc, thiết bị điện, linh kiện điện tử, máy móc, sản phẩm nhựa - kim loại - giấy - cao su và sản phẩm nông nghiệp.
Theo đánh giá của giới phân tích, các giản phẩm giá trị gia tăng cao như điện tử, công nghệ cao dự kiến tăng mạnh từ năm 2021. Dưới tác động của Covid-19, các công ty đa quốc gia sản xuất những mặt hàng này sẽ phải chịu áp lực cắt giảm chi phí, từ đó thúc đẩy sự dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam.
Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài không muốn thiết lập nhà máy tại Việt Nam do chuỗi cung ứng chưa có chiều sâu. Tuy nhiên, hiện nay các công ty có vốn FDI không chỉ thành lập nhà máy mới mà còn có động lực hơn để thúc đẩy phát triển chuỗi cung ứng địa phương.
Chuyên gia của Savills cũng nhận định sau khi đại dịch lắng xuống, lạm phát tiền lương có xu hướng tăng sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất rời Trung Quốc và hướng đến các nước tại Đông Nam Á.
Nhìn vào những dự án lớn đang được phát triển gần đây, có thể điểm ra một số cái tên mới xuất hiện trên thị trường như Công ty CP Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes (VHIZ) với 3 dự án khu công nghiệp phát triển vào năm 2021.
Dự án đầu tiên là KCN Nam Tràng Cát ở Hải Phòng rộng 200 ha, KCN Thủy Nguyên tại Hải Phòng quy mô 319 ha. Tập đoàn Vingroup cam kết đầu tư 400 triệu USD vào VHIZ và đưa thương hiệu này trở thành một trong những đơn vị lớn trong lĩnh vực, tương đương với VSIP hay Becamex.
Một dự án lớn khác là KCN Việt Phát với 1.800 ha, đây là dự án KCN có quy mô lớn nhất tại Long An. Bên cạnh đó, trong năm 2021, thị trường cũng đón nhận thêm 999 ha từ KCN Phú Mỹ 3 tại Bà Rịa - Vũng Tàu, 238 ha của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh tại Bắc Ninh và 177 ha của KCN Sông Lô 1 tại Vĩnh Phúc. Điều đó cho thấy thị trường đang chuẩn bị một nguồn cung lớn, sẵn sàng đáp ứng cho nhu cầu đầu tư đầu tư tăng cao trong thời gian tới.
Cụ thể, nguồn cung bất động sản KCN khu vực phía Bắc nổi lên với lợi thế về vị trí chiến lược của ngành công nghiệp với mạng lưới giao thông kết nối phát triển, tập trung nhiều ngành công nghiệp nhẹ và các công ty dịch chuyển từ Trung Quốc đến. Giá thuê đất dài hạn theo chu kỳ trung bình ở mức 91 USD/m2, giá thuê nhà xưởng theo tháng là 4,1 USD/m2.
Trong khi đó, các dự án KCN ở miền Nam thuộc trung tâm kinh tế và công nghiệp chính của Việt Nam với nhiều thương cảng lớn, nhiều cơ sở đào tạo lao động có kỹ năng cao và lĩnh vực đầu tư đa dạng. Trung bình, giá thuê đất dài hạn theo chu kỳ trung bình ở mức 104 USD/m2, giá thuê nhà xưởng theo tháng là 4,4 USD/m2.
Theo nhận định của ông Paul Tonkes, Giám đốc bộ phận dịch vụ tư vấn kho vận và công nghiệp của Cushman & Wakefield, xu hướng chuyển đổi đất nông nghiệp như rừng trồng cao su thành đất công nghiệp sẽ cung cấp hơn 5.000 ha đất công nghiệp ở Đồng Nai và các khu công nghiệp mới như Bình Thuận, Tây Ninh.
Tương tự, ở phía bắc, tỉnh Bắc Giang, Hải Phòng và Quảng Ninh sẽ có thêm vài nghìn ha đất công nghiệp, chưa kể khu vực duyên hải miền Trung, dẫn đầu là Bình Định, Huế và Quảng Trị cũng đang hướng tới đáp ứng nhu cầu đất công nghiệp ngày càng tăng sau thời kỳ dịch bệnh.
Theo đánh giá chung, trong 9 tháng đầu năm dưới bối cảnh hạn chế đi lại, thị trường bất động sản KCN có nhiều xu hướng nổi bật như các công ty tại Việt Nam có nhu cầu mở rộng hoặc di dời địa điểm sản xuất; xuất hiện nhiều giao dịch M&A lớn cũng như các tài sản phát mại, cơ sở vật chất để bán và thuê lại. Ngoài ra, nhu cầu về nhà kho, xưởng xây sẵn cũng tăng mạnh do các nhà cung cấp dè dặt hơn trong việc ký kết các hợp đồng dài hạn hoặc phụ thuộc vào các hợp đồng ngắn hạn với khác hàng.
Nhìn về bức tranh năm 2021, các nhà đầu tư đánh giá mô hình Trung Quốc + 1 sẽ ngày càng được các nhà sản xuất hướng đến, dẫn đến nhu cầu lớn hơn về địa điểm cho ngành công nghiệp. Các tập đoàn lớn cũng đang tìm cách nhằm giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm trong bối cảnh bất ổn.
