Tổng thống Donald Trump làm giàu từ bất động sản như thế nào?

Theo New York Times, 25 năm trước khi đắc cử tổng thống, doanh nhân Donald J. Trump đến Điện Capitol để phàn nàn về việc quốc hội Mỹ xóa bỏ quá nhiều kẽ hở thuế. Ông cảnh báo rằng một ngành công nghiệp bị tổn hại nghiêm trọng. Đó là bất động sản.

Tháng 11/1991, trước quốc hội Mỹ, ông Trump nói rằng sự biến mất của "nơi trú ẩn" thuế bất động sản do Đạo luật về Cải cách thuế năm 1986 là "một thảm họa thật sự với đất nước".

"Bất động sản tạo ra rất nhiều việc làm và những thứ khác. Khách hàng mua thảm. Họ mua đồ nội thất. Họ mua tủ lạnh. Họ mua nhiều thứ khác giúp thúc đẩy nền kinh tế", ông Trump khẳng định.

Các nhà lập pháp sau đó đã ủng hộ doanh nhân bất động sản New York. Ông Trump và những nhà đầu tư bất động sản khác có được nhiều thứ mà họ muốn, bao gồm khả năng khấu trừ lỗ - đôi khi chỉ là lỗ trên giấy tờ - vào các khoản thu nhập khác.

Doanh nghiệp của ông Trump đóng thuế rất thấp trong những năm qua, phần lớn nhờ thua lỗ, theo hồ sơ thuế do New York Times thu được. Tuy nhiên, hồ sơ cũng cho thấy lỗ do khấu hao và các lợi ích khác dành cho ngành bất động sản đã giúp ông Trump giảm đóng thuế thu nhập liên bang. Trong năm 2016 và năm 2017, ông Trump chỉ đóng vọn vẹn 750 USD tiền thuế.

Ông Trump đóng thuế thấp nhờ các ưu đãi của chính phủ Mỹ dành cho ngành bất động sản. Ảnh: New York Times.

Kẽ hở thuế

Ngay từ đầu, ngành công nghiệp bất động sản Mỹ với sức mạnh vận động hành lang đáng nể có ảnh hưởng rất lớn tới cách các nhà lập pháp soạn thảo luật thuế. Các khoản giảm thuế bất động sản được đưa vào luật thuế thu nhập liên bang Mỹ trong suốt một thế kỷ.

Cứ sau vài năm, những lợi ích mới dành cho ngành bất động sản lại ra đời. Ngay cả khi các nhà lập pháp Mỹ xóa bỏ những ưu đãi thuế dành cho doanh nghiệp, họ vẫn ưu ái đưa ra ngoại lệ đặc biệt cho ngành bất động sản.

"Ngành bất động sản đã được hưởng những khoản giảm thuế sinh lợi nhất trong nhiều thập kỷ", New York Times dẫn lời giáo sư Victor Fleischer thuộc Đại học California bình luận. "Ngành công nghiệp này coi thuế là một giỏ quà để thưởng thức hơn là một nghĩa vụ tài chính của hoạt động kinh doanh", vị giáo sư nói thêm.

Có nhiều loại quyền lợi dành cho ngành bất động sản. Một cho phép các nhà đầu tư tránh thuế trên thặng dư vốn (capital gain tax) khi bán bất động sản, miễn là họ sử dụng số tiền thu được để nhanh chóng mua bất động sản khác. Thứ hai, các nhà đầu tư cũng được giảm thuế đáng kể khi chi tiền để bảo tồn lịch sử.

Tòa nhà Trump Tower của Tổng thống Trump ở New York. Ảnh: Getty Images.

Quan trọng nhất trong số đó là khoản khấu trừ khấu hao. Người nộp thuế được phép khấu trừ từ thu nhập chịu thuế hàng năm một phần chi phí của tài sản, cũng như chi phí cải thiện tài sản đó. Chẳng hạn, nếu bạn mua một tòa nhà với giá 270.000 USD, bạn có thể trừ 10.000 USD từ thu nhập chịu thuế trong vòng 27 năm.

Một doanh nghiệp có lãi cũng có thể báo lỗ vì đã khấu trừ khấu hao. Tuy nhiên, không giống xe hơi hay máy tính, nhiều tòa nhà có thể tăng giá trị theo thời gian. Những người phản đối cho rằng đây là hình thức né thuế, bởi khấu hao cho phép các nhà đầu tư bất động sản khấu trừ thuế ngay cả khi tiêu tiền của người khác.

Ngành bất động sản coi thuế là một giỏ quà để thưởng thức hơn là một nghĩa vụ tài chính.

- Victor Fleischer

Chẳng hạn, một ngân hàng cho nhà đầu tư vay 70 triệu USD để mua một tòa nhà văn phòng trị giá 100 triệu USD. Như vậy, các nhà đầu tư vẫn được khấu trừ 100 triệu USD trong vòng vài năm, mặc dù chỉ 30 triệu USD trong số đó là tiền túi của họ.

Năm 1962, quốc hội Mỹ thông qua các quy tắc khiến việc ưu đãi thuế khấu hao trở nên kém hấp dẫn hơn. Nhưng quốc hội Mỹ cũng miễn trừ cho ngành bất động sản. "Ngành bất động sản có sức mạnh vận động hành lang rất vững chắc", cựu quan chức thuế Donald Lubick giải thích.

Hồ sơ thuế của ông Trump cho thấy ông kiếm được hàng trăm triệu USD từ khấu hao. Phần lớn, tuy không phải tất cả, chi phí khấu hao của ông kể từ năm 2010 đến từ số tiền mà ông Trump dành để sửa sang các sân golf và biến tòa nhà Old Post Office thành một khách sạn sang trọng.

Ông chi một phần tiền sửa sang trong khoản vay 300 triệu USD từ Deutsche Bank. "Đó là câu chuyện của ông Trump. Khoản lỗ của ông ấy là tiền của người khác", ông Michael Graetz, một quan chức thuế hàng đầu trong chính quyền cựu Tổng thống George W. Bush, bình luận.

"Hưởng lợi từ sự thiên vị"

Trên thực tế, việc các doanh nghiệp của ông Trump làm ăn thua lỗ là yếu tố chính giúp ông giảm thuế. Chẳng hạn, trong số những tài sản bất động sản thương mại mà tổng thống Mỹ báo lỗ từ năm 2010 đến 2018, khoảng 50% tổng lỗ là khấu hao. Con rể ông Trump - Jared Kushner - cũng không đóng thuế thu nhập liên bang trong nhiều năm nhờ khấu hao.

Năm 1986, quốc hội Mỹ hạn chế lợi ích khấu hao và giới hạn tổng lỗ mà các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng để bù đắp thu nhập khác. Những thay đổi này nhằm chống lại các biện pháp tránh thuế. Tuy nhiên, ngành bất động sản Mỹ nhanh chóng tìm ra giải pháp.

Ông Trump và nhiều doanh nhân bất động sản cho rằng hành động của quốc hội Mỹ khiến giá bất động sản giảm và suy thoái sâu. Đến năm 1993, quốc hội lại khôi phục các ưu đãi thuế này, đồng thời trao một lợi thế khác cho ngành bất động sản. Đối với hầu hết doanh nghiệp, các khoản nợ đã hủy hoặc đã xóa phải được ghi nhận là thu nhập.

Hầu hết nhà đầu tư bất động sản không bị ảnh hưởng, dù họ phải từ bỏ một số khoản khấu trừ trong tương lai. Ông Trump hưởng lợi từ quy định đó. Một ví dụ là việc các ngân hàng hủy nợ khoảng 270 triệu USD cho tòa nhà chọc trời của ông ở Chicago.

Khách sạn Quốc tế Trump ở Washington. Ảnh: New York Times.

Sau đó, ông Trump tranh cử tổng thống. Trong quá trình vận động tranh cử, ông thừa nhận rằng bản thân đã hưởng lợi từ sự thiên vị của luật thuế dành cho ngành bất động sản. Ông Trump khẳng định kiến thức chuyên môn sẽ giúp ông thu hẹp kẽ hở và khiến luật thuế trở nên công bằng hơn.

Tuy nhiên, cuộc cải cách thuế năm 2017 của đảng Cộng hòa đã mở rộng và tăng cường một số khoản giảm thuế cho các nhà phát triển bất động sản. Chẳng hạn, luật Mỹ cấm việc tránh thuế bằng cách bán một tài sản này để mua một tài sản khác. Nhưng một ngành được miễn trừ. Đó là bất động sản.

Luật này mang lại lợi ích cho những người như ông Trump. Nó cho phép các nhà đầu tư bất động sản viết vào sổ sách toàn bộ chi phí, bao gồm việc cải thiện sân golf. Trong những năm gần đây, ông cũng đã tận dụng các lợi ích thuế, bao gồm 20% chi phí phục hồi địa điểm lịch sử nhằm khuyến khích bảo tồn các tòa nhà cũ.

Ông Trump cho biết đã chi 200 triệu USD để biến tòa nhà Old Post Office ở Washington thành một khách sạn sang trọng. Điều đó có thể giúp ông giảm thuế lên tới 40 triệu USD trong tối đa 20 năm. Luật thuế năm 2017 yêu cầu giảm 20% chi phí phục hồi xuống còn 4%. Nhưng các tài sản mở trước năm 2017 được miễn trừ. Và khách sạn của ông Trump khai trương năm 2016.